Guide d'achat immobilier au Cambodge pour les étrangers
INFORMATIONS SUR LA PROPRIÉTÉ DES ÉTRANGERS EN RÉSUMÉ
Les étrangers sont autorisés à acheter une propriété au Cambodge, des condominiums, des appartements ou des bureaux, tant qu'elle n'est pas située au rez-de-chaussée d'un immeuble et qu'au moins 30% des autres propriétés de l'immeuble appartiennent à des Cambodgiens (quota).
Pour acheter une propriété au Cambodge, tout ce dont vous avez besoin est un passeport et un visa en cours de validité. Cependant, nous vous recommandons fortement de faire appel à quelqu'un pour vous conseiller tout au long du processus, comme un agent immobilier ou un avocat.
Il est important d'effectuer une recherche de titre avant d'acheter une propriété. Nous pouvons vous aider avec cela. N'hésitez pas à nous contacter.
Bien que la loi cambodgienne interdise aux étrangers de posséder des terres, il existe certaines possibilités. Si vous êtes intéressé, veuillez nous contacter.
ARTICLE COMPLET
Table des matières
Le Cambodge possède l'une des économies à la croissance la plus rapide d'Asie et les investisseurs immobiliers à risque ont bien réussi au cours des 10 dernières années.
C'est aussi l'un des derniers pays d'Asie du Sud-Est où il est encore relativement facile de créer une entreprise. Cela dit, étant l'un des derniers marchés frontaliers d'Asie, il n'est pas toujours facile de s'y retrouver.
Avant de s'aventurer dans le marché de l'immobilier et si vous envisagez d'investir au Cambodge, vous devriez vous renseigner sur les opportunités immobilières pour les étrangers, sur les options dont vous disposez, sur les endroits où il est plus intéressant d'acheter une propriété, et bien sûr plus encore.
Dans cet article, nous passons en revue les sujets suivants :
Les étrangers sont-ils autorisés à acheter un bien immobilier au Cambodge ?
Les réglementations cambodgiennes sur la propriété sont très similaires aux lois sur la propriété en Thaïlande et dans de nombreux autres pays d'Asie du Sud-Est. Au Cambodge, les acheteurs étrangers ne peuvent obtenir que la pleine propriété des copropriétés et ne sont pas légalement autorisés à posséder des terres.
Comme indiqué à l'article 16 de la « loi modifiée sur l'investissement », les personnes de nationalité cambodgienne ou les entités cambodgiennes ont le droit de posséder des terres. C'est aussi clair que cela. Cela dit, il existe des moyens pour les étrangers d'acheter ou au moins de contrôler la propriété des terres.
Acheter un terrain au Cambodge
Vous avez quatre façons différentes d'acheter un terrain au Cambodge. La démarche n'est pas sans risque, ni simple si vous avez peu de connaissances sur le marché immobilier cambodgien.
C'est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier et à un agent immobilier réputé pour vous conseiller et vous accompagner tout au long du processus d'achat.
Examinons les 4 options différentes que vous avez lorsque vous achetez un terrain en tant qu'étranger.
1. Acheter un terrain via une société cambodgienne
C'est probablement l'option la plus sûre pour acheter un terrain au Cambodge. Il est également souvent recommandé dans d'autres pays, par exemple en Indonésie. Gardez à l'esprit que l'option de créer une entreprise nécessite évidemment un certain capital et du temps.
Étant donné que les étrangers ne peuvent détenir qu'un maximum de 49% d'actions d'une société, assurez-vous de créer la société avec des partenaires en qui vous avez confiance. Même si vous êtes un actionnaire minoritaire de l'entreprise, vous pourrez contrôler la propriété de la propriété grâce à divers arrangements contractuels.
Bien sûr, il est important de faire preuve de diligence raisonnable et d'engager un avocat spécialisé en immobilier pour vous aider tout au long du processus.
2. Établir un contrat de location à long terme ou un contrat de bail
Les acheteurs étrangers peuvent louer des terres pour une période de 15 à 50 ans.
Dans certains cas, il est possible de prolonger le bail à 50 ans. Si le gouvernement cambodgien est propriétaire du terrain, la durée maximale du contrat (bail) est de 40 ans.
Gardez à l'esprit qu'une des priorités avant de conclure un bail avec un propriétaire foncier est de vérifier le titre de propriété.
Le titre de propriété comprend des informations concernant :
- Vos droits de contrôler la propriété
- Vos droits de vendre ou de louer le bien
- L'existence de charges ou d'hypothèques sur la propriété
Effectuer une recherche de titre
Vous devez effectuer une recherche de titre pour vérifier à qui appartient la propriété et s'il y a des charges enregistrées contre elle.
Pour protéger votre achat, vous pourriez, par exemple, ajouter un paragraphe à votre contrat de location (bail) indiquant que vous, en tant que locataire, devez donner votre consentement à toute vente de la propriété.
De plus, vous pouvez enregistrer un « avis de vente en bloc » auprès du bureau de la publicité foncière. Avec cela, ils peuvent bloquer toute vente du terrain à moins que vous ne l'ayez autorisé.
3. Acheter un terrain en obtenant la nationalité cambodgienne
Cette option est l'une des moins intéressantes car c'est sans aucun doute la plus difficile et la plus chronophage.
Si vous souhaitez obtenir la nationalité cambodgienne, vous avez deux possibilités :
- Résider au Cambodge depuis au moins 7 ans et démontrer une parfaite maîtrise de la langue khmère.
- Faire un don ou un investissement important
- Et en plus de cela, le Premier ministre doit approuver toute demande de citoyenneté, ce qui est assez rare.
4. Acheter un terrain avec un citoyen cambodgien
L'achat d'un terrain par l'intermédiaire d'un mandataire local est une option courante pour les acheteurs étrangers.
En termes simples, acheter par l'intermédiaire d'un candidat cambodgien signifie que vous signez un accord de fiducie avec un citoyen cambodgien, ce qui vous donne tous les droits de contrôler la terre.
Habituellement, le propriétaire hypothèque le terrain et vous le loue en tant qu'investisseur. De nombreux autres documents, généralement appelés « contrats de cautionnement nominatifs », doivent être rédigés.
Ces contrats définiront vos droits de contrôler le terrain et minimiseront le risque que le mandataire vende, transfère ou loue le terrain à une autre personne.
Est-il sûr d'acheter une propriété avec l'aide d'un candidat cambodgien ?
Ce n'est pas sûr et déconseillé pour plusieurs raisons.
Premièrement, cette méthode n'est pas autorisée par le gouvernement. Cela peut conduire à un scénario où le gouvernement confisque votre terrain ou vous oblige à le vendre. Bien sûr, dans de nombreux cas, les autorités toléreront cela, mais on ne sait jamais ce qui se passera plus tard.
Deuxièmement, vous courez le risque que le candidat « s'enfuie » ou revendique la pleine propriété du terrain. Contourner la loi au moyen d'arrangements contractuels risqués n'est pas sans risque.
De plus, rien ne garantit que vous aurez votre mot à dire si vous décidez de vous adresser à un tribunal local.
Obtention de titres fonciers cambodgiens
Avant d'investir dans l'immobilier au Cambodge, il faut connaître en profondeur les différents titres fonciers.
Il existe actuellement quatre titres différents :
- Titres doux
- Titres durs
- Titres de strates
- LMAP
Un point à mentionner en premier est que les étrangers ne peuvent pas légalement posséder des terres avec des titres accessoires à moins que la propriété ne soit détenue avec un titre de strate.
Qu'est-ce qu'un titre de strate ?
Les titres de strate sont utilisés pour les copropriétés, où les unités sont détenues individuellement en pleine propriété.
Les propriétaires de ces unités partagent des espaces communs tels que : salles de fitness, piscines, aires de barbecue, aires de jeux pour enfants, etc.
En tant que copropriétaire, vous devez payer des frais de gestion mensuels pour couvrir les frais de gestion de la copropriété. Vous pouvez acheter une unité dans une copropriété qui a un titre souple tant qu'elle est enregistrée dans un immeuble avec un titre Strata.
Quelles sont les différences entre les titres soft et les titres hard ?
Les titres souples sont reconnus et enregistrés au niveau du registre foncier local, tandis que les titres matériels sont enregistrés au niveau national (ce qui est préférable).
Néanmoins, les titres doux ont été largement préférés et le plus souvent utilisés. Actuellement, environ 70% de propriétés dans les grandes villes ont des titres souples, alors que ce chiffre atteint 80% dans les zones rurales.
Avantages avec les titres souples
Si vous achetez une propriété avec un soft title, le processus de transfert sera plus rapide et plus facile. De plus, vous pouvez éviter le droit de mutation 4% qui s'applique aux propriétés titrées en dur.
Inconvénient avec les titres souples
Il y a un inconvénient majeur si vous décidez d'acheter une propriété avec un soft title ; vous ne pouvez pas obtenir d'hypothèque et il y aura moins d'informations sur la propriété et ses anciens propriétaires.
Avantages avec les titres durs
Les titres durs sont de plus en plus disponibles pour les acheteurs étrangers et présentent de nombreux avantages, notamment une meilleure protection et davantage d'informations sur l'ancien propriétaire.
Qu'est-ce que LMAP ?
LMAP signifie Land Management and Administration Projects et est l'option la plus sûre et la plus transparente pour la propriété foncière.
La Banque mondiale a lancé le projet LMAP en 2002, avec pour objectif principal d'utiliser un système efficace pour enregistrer les propriétés et protéger les propriétaires locaux.
En utilisant un système efficace et transparent d'enregistrement des terres, le pays peut éviter les problèmes d'expulsion involontaire et d'accaparement des terres qui se sont fréquemment produits dans le passé.
Le processus d'achat d'un bien immobilier au Cambodge
Avant d'acheter une propriété, il est important de connaître le processus et les différentes étapes.
Passons en revue les différentes étapes de l'achat d'une propriété sur le marché secondaire.
Faire une recherche de titre
Une fois que vous avez trouvé une propriété appropriée avec l'aide d'un agent immobilier, vous devez effectuer une recherche de titre.
Comme expliqué précédemment, il est important de s'assurer qu'il n'y a pas de charges attachées à la propriété et de vérifier qui sont les anciens propriétaires.
Contacter le conseil communal local
En plus de vérifier le titre de propriété, rendez-vous dans votre mairie et demandez plus d'informations sur la propriété. Le premier conseil communal a été élu en 2002. En bref, il est composé de 5 à 11 personnes et est chargé de travailler, entre autres, sur le développement des infrastructures, les services de santé et la protection de l'environnement.
Assurez-vous d'obtenir une copie de la pièce d'identité de la personne agissant au nom de la société vendant la propriété, au cas où vous achèteriez la propriété à une société (et non à une personne privée).
Cette personne doit être autorisée à présenter la société vendeuse au bureau de la publicité foncière. Demandez les documents qui le prouvent. Le ministère du Commerce aurait dû délivrer un certificat auparavant. Assurez-vous de recevoir une copie authentique de ce certificat.
Paiement de l'acompte
Une fois que vous avez trouvé une propriété qui répond à vos critères, vous devez préparer un dépôt équivalent à 10% de la valeur de la propriété.
À ce stade, vous avez déjà géré la plupart des étapes du processus. La prochaine étape consiste pour vous et le vendeur à vous rendre au bureau d'enregistrement immobilier et à recevoir les documents nécessaires à la transaction.
Avant que le Khan puisse transférer votre nom sur le titre de propriété, le vendeur doit présenter le titre de propriété original, appelé l'acte de propriété.
Généralement, le bureau d'enregistrement foncier a besoin d'un mois pour préparer les documents, signés et prêts à être soumis.
Paiement de la taxe de transfert
Une fois que vous avez reçu les documents du bureau d'enregistrement foncier, vous devez vous rendre au bureau général des impôts, qui se chargera du paiement de la taxe de mutation.
Le vendeur vous accompagnera pour une autre visite au bureau d'enregistrement immobilier pour signer le contrat d'achat. N'oubliez pas d'apporter le reçu que vous avez reçu lors du paiement des droits de mutation, car il vous sera demandé.
Après environ 5 jours ouvrables, le bureau d'enregistrement immobilier enverra les documents finaux au bureau foncier municipal, qui délivrera à son tour un certificat de titre à votre nom.
La réception des documents finaux peut prendre jusqu'à 3 semaines.
Acheter des condos au Cambodge
Certains investisseurs ont réussi à acquérir et à contrôler des terres par le biais d'entreprises locales ou de structures de mandataires.
Mais l'option la plus simple et la plus sûre pour les étrangers est d'acheter des unités de copropriété ou des propriétés commerciales qui ont un titre de copropriété.
Les appartements en pleine propriété sont accompagnés d'un titre de copropriété, ce qui signifie que vous aurez la pleine propriété du bien.
Quels sont les avantages d'acheter un appartement (condo)?
Tout d'abord, les copropriétés sont entretenues par des sociétés de gestion immobilière spécialisées.
Vous pouvez être à l'autre bout du monde pendant que quelqu'un gère les locations et les réparations pour vous sans problème. Sans oublier que les copropriétés disposent d'une sécurité 24h/24 et 7j/7 et de nombreux équipements recherchés par de nombreux étrangers.
Important à noter :
- Les rendements locatifs peuvent être élevés
- Vous pouvez utiliser des dollars américains pour les transactions immobilières
- Les appartements sont nettement moins chers que dans les pays occidentaux
- Vous êtes propriétaire de l'unité sans avoir à prendre de risques avec des contrats risqués
Certains étrangers parlent parfois des avantages d'acheter des bâtiments commerciaux (shophouses) au Cambodge. Même si ces immeubles commerciaux offrent des rendements supérieurs de quelques pour cent à ceux des appartements, la majorité des acheteurs étrangers préfèrent les condos.
Ce type de personne a tendance à vivre dans des appartements dans des pays et des villes plus développés. Ils ne sont tout simplement pas à la hauteur de leurs revendications.
Les futurs développements seront dédiés aux copropriétés
Le gouvernement cambodgien remplace rapidement les anciens bâtiments par de nouveaux condominiums et des bâtiments commerciaux. Une transformation similaire a été observée à Shanghai il y a dix ans.
Un article de Bloomberg le mentionne en 2018 :
"Maintenant, une ville (Phnom Penh) autrefois connue pour ses villas coloniales françaises et sa "nouvelle architecture khmère" moderniste dans les années 1960 devient méconnaissable. Les structures patrimoniales sont remplacées par des immeubles en copropriété coûteux dans une ville où le revenu médian des ménages n'est que d'environ $11 000 par an.
Le développement futur sera dédié aux nouveaux condos, aux bâtiments commerciaux et aux projets d'infrastructure. Nous voyons la même transformation dans des endroits comme Manille, Bangkok et Ho Chi Minh-Ville.
Quels sont les risques d'acheter un bien immobilier au Cambodge ?
Récemment, le marché des appartements à Phnom Penh a été assez volatil et dans une phase de bulle, principalement en raison de la spéculation et d'une offre élevée sans a également la pandémie de Covid 19. Les prix ont baissé jusqu'à 50% au premier semestre 2020.
L'acquisition d'unités dans des projets immobiliers neufs ou sur plan dans des emplacements de choix reste probablement votre meilleure option si vous souhaitez acheter un bien immobilier au Cambodge. Le processus d'acquisition d'appartements existants est trop complexe et il faut faire affaire avec des « partenaires » locaux, ce qui comporte des risques.
Peu importe si vous avez une somme d'argent considérable ou un petit budget à investir, pourquoi chercher des maisons commerciales coûtant entre 50 000 et 100 000 USD dans l'un des pays les moins prospères d'Asie ? Le marché de la copropriété à Phnom Penh s'adresse principalement aux étrangers, tels que les expatriés occidentaux et les acheteurs chinois.
Nous aspirons tous à un niveau de vie élevé lorsque nous séjournons en Asie.
Obtenir des prêts immobiliers au Cambodge
Les banques étrangères accordent rarement des prêts aux étrangers qui souhaitent investir au Cambodge, et il est pratiquement impossible d'en obtenir sur place.
Au lieu de cela, la grande majorité des investisseurs achètent une propriété avec leurs propres fonds. Si vous avez besoin de financement, il peut être intéressant de discuter avec des promoteurs immobiliers pour voir quelles options s'offrent à vous.
Prix de l'immobilier au Cambodge
Le Cambodge est connu pour avoir l'un des marchés immobiliers les moins chers d'Asie.
Les prix moyens se situent autour de 2 000 à 3 000 USD par mètre carré pour les appartements situés dans des zones de choix, tandis que les nouveaux condos de luxe peuvent être vendus à 5 000 USD par mètre carré. Vous pourrez acheter une propriété à un prix moyen de 1 000 à 2 000 USD dans les zones périphériques, ce qui est en ligne avec les prix de l'immobilier en Indonésie par exemple.
Cependant, il est préférable d'opter pour des propriétés dans des zones de choix pour la croissance future du capital.
Selon IPS Cambodge, l'une des plus grandes agences immobilières du pays, les prix en 2019 étaient les suivants :
Centre-ville
- Terrain résidentiel par m² : 2 500 USD
- Terrain commercial par m² : 5 000 USD
- Studios : 120 000 USD
- Appartements 1 chambre : 150 000 USD
- Appartements de 3 chambres : 350 000 USD
- Villas de 3 chambres : 600 000 USD
Hors de la ville
- Terrain résidentiel par m² : 100 USD
- Terrain commercial par m² : 300 USD
- Studios : 40 000 USD
- Appartements 1 chambre : 60 000 USD
- Appartements de 3 chambres : 120 000 USD
- Villas de 3 chambres : 150 000 USD
Taxes foncières au Cambodge
Alors que le droit de timbre des acheteurs est à un niveau record dans des endroits comme Singapour et Hong Kong, atteignant jusqu'à 20 ou 30 %, les taxes foncières sont assez faibles au Cambodge.
Si vous achetez des parts dans des projets immobiliers sur plan, vous serez souvent exonéré du paiement de certains impôts, comme l'impôt sur les plus-values.
Voici un résumé des taxes et frais payables à ce jour :
T.V.A.
Lors de l'achat d'un appartement directement auprès d'un promoteur, une TVA 10% est appliquée. Parfois, les développeurs incluent la TVA dans le prix de vente final.
Taxe de transfert
Les droits de mutation sont de 4% et sont payés lors de l'achat du bien.
Taxe de propriété
La taxe foncière est de 0.1% et payée annuellement.
Les montants jusqu'à 25 000 USD sont exonérés de la taxe, vous pouvez donc déduire ce montant en premier. De plus, le gouvernement multiplie le montant imposable par 80%, ce qui réduit la pression fiscale.
Impôt sur les revenus locatifs
L'impôt sur le revenu locatif est de 10% et payé annuellement.
Impôt sur les plus-values
Un impôt sur les gains en capital de 20% est payé par les sociétés et payé lors de la vente d'un bien.
Les particuliers n'ont pas à payer d'impôt sur les plus-values.
Louer un bien immobilier au Cambodge
Vous n'aurez pas trop de mal à louer une propriété au Cambodge et un agent immobilier local peut vous aider à trouver et à gérer les locataires.
En principe, cela peut être fait par le même agent qui vous a aidé à acheter la propriété et il gérera toutes les communications avec les locataires.
Les rendements locatifs
Les entreprises internationales ont des plafonds de loyer élevés et il n'est pas rare que les propriétaires louent jusqu'à $1 200 à $1 500 par mois pour des unités de deux chambres. De nombreux promoteurs proposent des programmes avec revenus locatifs garantis, ce qui peut être très attractif.
Le Cambodge est connu pour avoir certains des rendements les plus attractifs de la région, atteignant souvent 7-8% à Phnom Penh.
Cela dit, les statistiques publiques sur les rendements locatifs font souvent défaut, et les investisseurs et les défenseurs partagent souvent des chiffres basés sur leur expérience personnelle et/ou le bouche-à-oreille.
Meilleures villes pour acheter une propriété
Le Cambodge étant petit en termes de superficie et de population, ce sont principalement trois villes qui suscitent le plus d'intérêt de la part des acheteurs immobiliers.
Phnom Penh
Il est assez logique que Phnom Penh soit en tête de liste. Phnom Penh est le centre névralgique du royaume et accueille le plus grand nombre d'expatriés.
La plupart des multinationales y ouvrent des bureaux et des usines et l'industrie touristique se développe. Il convient de noter que Phnom Penh dépend fortement des investissements chinois.
Quant aux arrondissements et quartiers, ce qui suit devrait vous intéresser.
Daun Penh
Daun Penh abrite le quartier financier de Phnom Penh et les principales institutions bancaires. Vous y trouverez principalement des propriétés « locales », mais des copropriétés font également leur apparition, comme Chateaudo Condominium, Aura Condominium et Sky Apartment.
En raison de son emplacement idéal, nous verrons inévitablement plus de condominiums se construire dans ce quartier si l'économie cambodgienne continue de croître.
Méfiez-vous des risques d'investir dans des unités établies et anciennes. Les promoteurs chinois et locaux feront de leur mieux pour s'emparer du terrain central et précieux.
Ces entreprises seront impitoyables dans leur expansion et le gouvernement n'aura pas son mot à dire lorsqu'il décidera de démolir les anciens bâtiments, ce qui peut arriver presque du jour au lendemain.
7 Makara
7 Makara est moins chère que Daun Penh et située vers l'ouest de la capitale et également plus éloignée du fleuve.
Cela dit, nous assistons à une activité plus commerciale avec l'apparition de cafés, bars et boutiques. 7 Makara devrait vous intéresser si vous recherchez des prix immobiliers plus bas et que vous avez un peu plus d'appétit pour le risque.
Sihanoukville
Sihanoukville a plutôt mauvaise réputation depuis quelques années, principalement en raison de l'afflux important de touristes qui viennent faire la fête.
Ce n'est pas vraiment mérité et la ville possède des plages de sable blanc incroyablement belles, mais les prix de l'immobilier augmentent rapidement.
Sihanoukville attire principalement les investisseurs et les touristes chinois et certains disent que la ville est le prochain Chinatown du Cambodge.
Siem Reap
Siem Reap attire chaque année un nombre considérable de touristes en raison du temple d'Angkor Vat et reste l'un des lieux incontournables d'Asie.
Comme Siem Reap est l'un des plus grands aimants touristiques du Cambodge, la création de plus d'emplois et d'opportunités suivra.
Acheter une propriété à Siem Reap peut donner des rendements intéressants, car la ville est appelée à se développer encore plus à l'avenir.
Kampot et Kep
Kampot, capitale de la province du même nom, et la ville côtière de Kep sont situées sur la côte sud du Cambodge, à l'est de Sihanoukville et à proximité de la frontière vietnamienne.
Les deux villes sont proches l'une de l'autre et partagent la plupart des mêmes sites touristiques et attractions, bien que certaines soient plus proches de l'une ou l'autre ville.
Cette région du sud du Cambodge est en pleine expansion et offre une belle opportunité pour investir dans l'immobilier, certainement dans Projet Golf Harmony Villas & Appartements.
Source: Asiepropriétéhq
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