外國人在柬埔寨買房指南
外國人所有權信息摘要
外國人可以在柬埔寨購買房產、公寓、公寓或辦公室，只要它不位於建築物的底層，並且建築物中至少 30% 的其他房產為柬埔寨人所有（配額）。
要在柬埔寨購買房產，您只需要有效的護照和簽證。但是，我們強烈建議您在整個過程中找人為您提供建議，例如房地產經紀人或律師。
在購買房產之前進行產權搜索很重要。我們可以幫助您。歡迎與我們聯繫。
雖然柬埔寨法律禁止外國人擁有土地，但仍有一些可能性。如果您有興趣，請聯繫我們。
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柬埔寨是亞洲增長最快的經濟體之一，冒險的房地產投資者在過去 10 年裡表現出色。
也是東南亞最後幾個創業還是比較容易的國家之一。也就是說，作為亞洲最後的邊境市場之一，它並不總是那麼容易駕馭。
在冒險進入之前 房地產市場 考慮在柬埔寨投資，您應該了解外國人的房產機會、您有哪些選擇、在哪裡購買房產更有吸引力，當然還有更多。
在本文中，我們回顧了以下主題：
外國人可以在柬埔寨購買房地產嗎？
柬埔寨的財產法規與泰國和許多其他東南亞國家的財產法非常相似。在柬埔寨，外國買家只能獲得公寓的全部所有權，法律上不允許擁有土地。
《投資法修正案》第16條規定，柬埔寨公民或柬埔寨實體有權擁有土地。就這麼清楚。也就是說，外國人有辦法購買或至少控制土地的所有權。
在柬埔寨購買土地
您有四種不同的方式在柬埔寨購買土地。這個過程並非沒有風險，如果您對柬埔寨房地產市場知之甚少，也不會簡單。
這就是為什麼強烈建議您聘請房地產律師和信譽良好的房地產經紀人在整個購買過程中為您提供建議和協助。
讓我們看看您作為外國人購買土地時有 4 種不同的選擇。
1. 通過柬埔寨公司購買土地
這可能是在柬埔寨購買土地最安全的選擇。它也經常在其他國家推薦，例如在印度尼西亞。請記住，成立公司的選擇顯然需要一些資金和時間。
由於外國人最多只能擁有 49% 的公司股份，因此請確保您與您信任的合作夥伴一起設立公司。即使你是公司的少數股東，你也可以通過各種合同安排來控制財產的所有權。
當然，盡職調查並聘請房地產律師幫助您完成整個過程非常重要。
2.建立長期租賃合同或租賃協議
外國買家可以租用土地 15 至 50 年。
在某些情況下，可以將租約延長至 50 年。如果柬埔寨政府擁有土地，最長承包（租）期為40年。
請記住，與土地所有者簽訂租賃協議之前的優先事項之一是檢查產權契據。
財產的所有權包括以下信息：
- 您控制財產的權利
- 您出售或出租財產的權利
- 財產上是否存在任何產權負擔或抵押
進行標題搜索
您應該進行產權搜索，以核實誰擁有該財產以及是否有針對該財產登記的產權負擔。
例如，為了保護您的購買，您可以在您的租賃協議（租約）中添加一段，聲明您作為租戶必須同意出售該物業。
此外，您可以在土地登記處登記“大宗銷售通知”。有了這個，除非您授權，否則他們可以阻止任何土地出售。
3.取得柬埔寨國籍買地
這個選項是最不有趣的選項之一，因為它無疑是最困難和最耗時的。
如果您想獲得柬埔寨國籍，您有兩種選擇：
- 在柬埔寨居住至少 7 年，並能完美掌握高棉語。
- 進行捐贈或重大投資
- 最重要的是，總理必須批准任何公民身份申請，這非常罕見。
4. 與柬埔寨公民一起購買土地
使用當地代理人購買土地是外國買家的常見選擇。
簡單地說，通過柬埔寨代理人購買意味著您與柬埔寨公民簽署了信託協議，這使您擁有完全控制土地的權利。
通常，土地所有者將土地抵押並出租給您作為投資者。許多其他文件，通常稱為“代理人擔保合同”，需要起草。
這些合同將規定您控制土地的權利，並將被提名人將土地出售、轉讓或出租給他人的風險降至最低。
在柬埔寨提名人的幫助下購買房產安全嗎？
由於多種原因，這是不安全且不可取的。
首先，這種方法是政府不允許的。這可能會導致政府沒收您的土地或強迫您出售土地。當然，在很多情況下，當局會容忍這一點，但你永遠不知道以後會發生什麼。
其次，您冒著被提名人“逃跑”或聲稱擁有土地的全部所有權的風險。通過有風險的合同安排來規避法律並非沒有風險。
此外，如果您決定去當地法院，也不能保證您對此事有任何發言權。
獲得柬埔寨土地所有權
在柬埔寨投資房地產之前，您需要深入了解不同的土地所有權。
目前有四種不同的標題：
- 軟職稱
- 硬職稱
- 分層地契
- LMAP
首先要提到的一點是，外國人不能合法擁有具有軟產權的土地，除非該財產以分層產權持有。
什麼是分層地契？
分契式產權用於共管公寓，其中單位以永久產權為基礎單獨擁有。
這些單位的業主共享公共區域，例如：健身室、游泳池、燒烤區、兒童遊樂場等。
作為公寓業主，您必須每月支付管理費以支付管理公寓的費用。您可以在具有軟產權的公寓中購買一個單元，只要它是在具有分層產權的建築物中註冊的。
軟職稱和硬職稱有什麼區別？
軟產權在當地土地登記處得到承認和登記，而硬產權則在國家一級登記（這是更好的做法）。
然而，軟標題已被廣泛首選並且最常使用。目前，大城市約有70%的房產擁有軟產權，而這一數字在農村地區達到80%。
軟產權的好處
如果您購買的是軟產權房產，轉讓過程會更快更容易。此外，您還可以避免適用於硬產權房產的 4% 轉讓稅。
軟標題的缺點
如果您決定購買具有軟產權的房產，則存在一個主要缺點；您無法獲得抵押貸款，並且有關該財產及其先前所有者的信息將會減少。
硬職稱的好處
外國買家越來越多地獲得硬產權，並具有許多優勢，包括更好的保護和更多關於前所有者的信息。
什麼是 LMAP？
LMAP 代表土地管理和行政項目，是土地所有權最安全和透明的選擇。
世界銀行於 2002 年啟動了 LMAP 項目，主要目標是使用高效的系統來註冊財產並保護當地所有者。
通過使用高效透明的土地登記系統，該國可以避免過去經常發生的非自願驅逐和土地掠奪問題。
在柬埔寨購買房產的流程
在購買房產之前，了解流程和不同步驟非常重要。
讓我們來看看在二級市場上購買房產所涉及的不同步驟。
進行標題搜索
在房地產經紀人的幫助下找到合適的房產後，您需要進行產權搜索。
如前所述，重要的是要確保財產沒有附加產權負擔，並檢查以前的所有者是誰。
聯繫當地社區委員會
除了檢查財產的所有權外，還可以到當地議會詢問有關該財產的更多信息。第一屆社區委員會於2002年選舉產生。簡而言之，它由5至11人組成，負責基礎設施建設、衛生服務和環境保護等方面的工作。
如果您是從公司（而非個人）處購買房產，請務必獲取代表出售房產的公司行事的人的身份證明副本。
此人必須獲得授權，可以將銷售公司介紹給土地註冊處。索取證明這一點的文件。商務部應該早就出具證明了。確保您收到此證書的真實副本。
支付定金
找到符合條件的房產後，您必須準備相當於房產價值 10% 的押金。
此時，您已經管理了流程中的大部分步驟。下一步是您和賣家前往土地登記處並領取交易所需的文件。
在可汗將您的名字轉移到產權契據之前，賣方必須出示原始產權文件，稱為契據。
一般來說，土地登記處需要一個月的時間來準備文件，簽署並準備提交。
轉讓稅的支付
收到土地登記處的文件後，您必須前往稅務總局，由其負責支付轉讓稅。
賣方將陪同您再次前往土地註冊處簽署購買合同。不要忘記帶上您在支付轉讓稅時收到的收據，因為我們會要求您出示。
大約 5 個工作日後，土地登記處會將最終文件發送給市土地局，後者將以您的名義簽發所有權證書。
最多可能需要 3 週才能收到最終文件。
在柬埔寨購買公寓
一些投資者已設法通過當地公司或代名人結構獲得和控制土地。
但對於外國人來說，最簡單、最安全的選擇是購買公寓單元或擁有公寓產權的商業地產。
永久業權公寓帶有公寓產權，這意味著您將擁有該物業的全部所有權。
買公寓（condo）有什麼好處？
首先，公寓由專業的物業管理公司維護。
您可以在世界的另一端，而有人可以毫無問題地為您管理租金和任何維修工作。更不用說公寓有 24/7 安全和許多外國人尋找的許多便利設施。
需要注意的重要事項：
- 租金收益率可能很高
- 您可以使用美元進行房地產交易
- 公寓比西方國家便宜得多
- 您完全擁有該單位，而無需承擔風險合同的風險
一些老外有時會說到在柬埔寨買商業樓（店屋）的好處。儘管這些商業建築的回報率比公寓高幾個百分點，但大多數外國買家更喜歡公寓。
這類人往往住在較發達國家和城市的公寓裡。他們根本不辜負他們的要求。
未來的發展將致力於公寓
柬埔寨政府正在迅速用新的公寓和商業建築取代舊建築。十年前的上海也出現了類似的轉變。
彭博社的一篇文章在 2018 年提到了這一點：
“現在，一座在 1960 年代以法國殖民時期別墅和現代主義“新高棉建築”而聞名的城市（金邊）正在變得面目全非。在一個家庭年收入中位數僅為 $11,000 左右的城市，傳統建築正被昂貴的高層公寓所取代。”
未來的開發將致力於新的公寓、商業建築和基礎設施項目。我們在馬尼拉、曼谷和胡志明市等地看到了同樣的轉變。
在柬埔寨獲得房產貸款
外國銀行很少向想在柬埔寨投資的外國人提供貸款，而且在當地幾乎不可能獲得貸款。
相反，絕大多數投資者用自己的資金購買房產。如果您需要融資，可能值得與房地產開發商交談，看看您有哪些選擇。
柬埔寨的房地產價格
柬埔寨以擁有亞洲最便宜的房地產市場之一而聞名。
黃金地段公寓的平均價格約為每平方米 2,000-3,000 美元，而新建豪華公寓的售價為每平方米 5,000 美元。您將能夠以 1,000 美元至 2,000 美元的平均價格在邊遠地區購買房產，這與例如印度尼西亞的房地產價格一致。
但是，最好選擇黃金地段的房產，以實現未來的資本增長。
根據柬埔寨最大的房地產機構之一 IPS Cambodia 的數據，2019 年的價格如下：
市中心
- 每平方米住宅用地：2,500 美元
- 每平方米商業用地：5,000 美元
- 一室公寓：120,000 美元
- 一居室公寓：150,000 美元
- 三居室公寓：350,000 美元
- 三臥室別墅：600,000 美元
城市外面
- 每平方米住宅用地：100 美元
- 每平方米商業用地：300 美元
- 一室公寓：40,000 美元
- 一居室公寓：60,000 美元
- 三居室公寓：120,000 美元
- 三臥室別墅：150,000 美元
柬埔寨財產稅
雖然新加坡和香港等地的買家印花稅處於歷史最高水平，高達 20% 或 30%，但柬埔寨的房產稅卻相當低。
如果您在計劃外的房地產項目中購買單位，您通常可以免交某些稅款，例如資本利得稅。
以下是迄今為止應繳納的稅費的摘要：
增值稅
直接從開發商那裡購買公寓時，需繳納 10% 增值稅。有時，開發商會在最終銷售價格中包含增值稅。
轉讓稅
轉讓稅為 4%，在您購買房產時支付。
財產稅
物業稅為 0.1%，每年繳納一次。
不超過 25,000 美元的金額免稅，因此您可以先扣除這筆金額。此外，政府將應納稅額乘以 80%，從而降低稅負。
租金收入稅
租金所得稅為 10%，每年繳納一次。
資產增值稅
公司繳納 20% 的資本利得稅，並在出售財產時繳納。
個人無需繳納任何資本利得稅。
在柬埔寨出租房地產
在柬埔寨租房不會有太多麻煩，當地的房地產經紀人可以幫助您尋找和管理租戶。
原則上，這可以由幫助您購買房產的同一代理人完成，他將管理與租戶的所有溝通。
租金收益
國際公司的租金上限很高，業主每月出租兩居室單位高達$1,200至$1,500的情況並不少見。許多開發商提供有保證租金收入的項目，這可能非常有吸引力。
柬埔寨以該地區一些最具吸引力的單產而聞名，金邊的單產通常達到 7-8%。
也就是說，通常缺乏關於租金收益率的公共統計數據，投資者和擁護者經常根據個人經驗和/或口碑分享數據。
最佳購房城市
由於柬埔寨面積小、人口少，最吸引購房者的主要是三個城市。
金邊
金邊名列榜首是合乎邏輯的。金邊是王國的神經中樞，擁有最多的外籍人士。
大多數跨國公司在那裡開設辦事處和工廠，旅遊業正在發展。值得注意的是，金邊嚴重依賴中國投資。
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金邊
金邊是金邊金融區和主要銀行機構的所在地。您會在這裡找到主要的“本地”物業，但也出現了公寓，例如 Chateaudo Condominium、Aura Condominium 和 Sky Apartment。
由於其理想的位置，如果柬埔寨經濟持續增長，我們將不可避免地看到更多公寓在該地區建造。
謹防投資於成熟和舊單位的風險。中國和當地的開發商將盡最大努力搶奪中央寶貴的土地。
這些公司將無情地擴張，政府在決定拆除舊建築時幾乎沒有發言權，這幾乎可以在一夜之間發生。
7 馬卡拉
7 Makara 比 Daun Penh 便宜，位於首都西部，離河流也更遠。
也就是說，隨著咖啡館、酒吧和商店的出現，我們看到了更多的商業活動。如果您正在尋找較低的房地產價格並且有更多的風險偏好，您應該會對 7 Makara 感興趣。
西哈努克市
西哈努克城這幾年名聲不好，主要是前來聚會的遊客大量湧入。
這不是真正應得的，這座城市擁有令人驚嘆的美麗白色沙灘，但房地產價格卻迅速上漲。
西哈努克城吸引的主要是中國投資者和遊客，有人說這座城市是柬埔寨的下一個唐人街。
暹粒市
貢布和白馬
貢布，同名省的首府和沿海城鎮白馬市位於柬埔寨南部海岸線上，西哈努克城以東，靠近越南邊境。
這兩個城市彼此靠近並且共享大部分相同的旅遊景點和景點，儘管有些城市離一個或另一個城市更近。
這個柬埔寨南部地區正在迅速擴張，提供了投資房地產的絕佳機會，當然也包括 高爾夫和諧別墅和公寓項目。
來源： 亞洲地產總部
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