外国人在柬埔寨买房指南
外国人所有权信息摘要
外国人可以在柬埔寨购买房产、公寓、公寓或办公室，只要它不位于建筑物的底层，并且建筑物中至少 30% 的其他房产为柬埔寨人所有（配额）。
要在柬埔寨购买房产，您只需要有效的护照和签证。但是，我们强烈建议您在整个过程中找人为您提供建议，例如房地产经纪人或律师。
在购买房产之前进行产权搜索很重要。我们可以帮助您。欢迎与我们联系。
虽然柬埔寨法律禁止外国人拥有土地，但仍有一些可能性。如果您有兴趣，请联系我们。
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柬埔寨是亚洲增长最快的经济体之一，冒险的房地产投资者在过去 10 年里表现出色。
也是东南亚最后几个创业还是比较容易的国家之一。也就是说，作为亚洲最后的边境市场之一，它并不总是那么容易驾驭。
在冒险进入之前 房地产市场 考虑在柬埔寨投资，您应该了解外国人的房产机会、您有哪些选择、在哪里购买房产更有吸引力，当然还有更多。
在本文中，我们回顾了以下主题：
外国人可以在柬埔寨购买房地产吗？
柬埔寨的财产法规与泰国和许多其他东南亚国家的财产法非常相似。在柬埔寨，外国买家只能获得公寓的全部所有权，法律上不允许拥有土地。
《投资法修正案》第16条规定，柬埔寨公民或柬埔寨实体有权拥有土地。就这么清楚。也就是说，外国人有办法购买或至少控制土地的所有权。
在柬埔寨购买土地
您有四种不同的方式在柬埔寨购买土地。这个过程并非没有风险，如果您对柬埔寨房地产市场知之甚少，也不会简单。
这就是为什么强烈建议您聘请房地产律师和信誉良好的房地产经纪人在整个购买过程中为您提供建议和协助。
让我们看看您作为外国人购买土地时有 4 种不同的选择。
1. 通过柬埔寨公司购买土地
这可能是在柬埔寨购买土地最安全的选择。它也经常在其他国家推荐，例如在印度尼西亚。请记住，成立公司的选择显然需要一些资金和时间。
由于外国人最多只能拥有 49% 的公司股份，因此请确保您与您信任的合作伙伴一起设立公司。即使你是公司的少数股东，你也可以通过各种合同安排来控制财产的所有权。
当然，尽职调查并聘请房地产律师帮助您完成整个过程非常重要。
2.建立长期租赁合同或租赁协议
外国买家可以租用土地 15 至 50 年。
在某些情况下，可以将租约延长至 50 年。如果柬埔寨政府拥有土地，最长承包（租）期为40年。
请记住，与土地所有者签订租赁协议之前的优先事项之一是检查产权契据。
财产的所有权包括以下信息：
- 您控制财产的权利
- 您出售或出租财产的权利
- 财产上是否存在任何产权负担或抵押
进行标题搜索
您应该进行产权搜索，以核实谁拥有该财产以及是否有针对该财产登记的产权负担。
例如，为了保护您的购买，您可以在您的租赁协议（租约）中添加一段，声明您作为租户必须同意出售该物业。
此外，您可以在土地登记处登记“大宗销售通知”。有了这个，除非您授权，否则他们可以阻止任何土地出售。
3.取得柬埔寨国籍买地
这个选项是最不有趣的选项之一，因为它无疑是最困难和最耗时的。
如果您想获得柬埔寨国籍，您有两种选择：
- 在柬埔寨居住至少 7 年，并能完美掌握高棉语。
- 进行捐赠或重大投资
- 最重要的是，总理必须批准任何公民身份申请，这非常罕见。
4. 与柬埔寨公民一起购买土地
使用当地代理人购买土地是外国买家的常见选择。
简单地说，通过柬埔寨代理人购买意味着您与柬埔寨公民签署了信托协议，这使您拥有完全控制土地的权利。
通常，土地所有者将土地抵押并出租给您作为投资者。许多其他文件，通常称为“代理人担保合同”，需要起草。
这些合同将规定您控制土地的权利，并将被提名人将土地出售、转让或出租给他人的风险降至最低。
在柬埔寨提名人的帮助下购买房产安全吗？
由于多种原因，这是不安全且不可取的。
首先，这种方法是政府不允许的。这可能会导致政府没收您的土地或强迫您出售土地。当然，在很多情况下，当局会容忍这一点，但你永远不知道以后会发生什么。
其次，您冒着被提名人“逃跑”或声称拥有土地的全部所有权的风险。通过有风险的合同安排来规避法律并非没有风险。
此外，如果您决定去当地法院，也不能保证您对此事有任何发言权。
获得柬埔寨土地所有权
在柬埔寨投资房地产之前，您需要深入了解不同的土地所有权。
目前有四种不同的标题：
- 软职称
- 硬职称
- 分层地契
- LMAP
首先要提到的一点是，外国人不能合法拥有具有软产权的土地，除非该财产以分层产权持有。
什么是分层地契？
分契式产权用于共管公寓，其中单位以永久产权为基础单独拥有。
这些单位的业主共享公共区域，例如：健身室、游泳池、烧烤区、儿童游乐场等。
作为公寓业主，您必须每月支付管理费以支付管理公寓的费用。您可以在具有软产权的公寓中购买一个单元，只要它是在具有分层产权的建筑物中注册的。
软职称和硬职称有什么区别？
软产权在当地土地登记处得到承认和登记，而硬产权则在国家一级登记（这是更好的做法）。
然而，软标题已被广泛首选并且最常使用。目前，大城市约有70%的房产拥有软产权，而这一数字在农村地区达到80%。
软产权的好处
如果您购买的是软产权房产，转让过程会更快更容易。此外，您还可以避免适用于硬产权房产的 4% 转让税。
软标题的缺点
如果您决定购买具有软产权的房产，则存在一个主要缺点；您无法获得抵押贷款，并且有关该财产及其先前所有者的信息将会减少。
硬职称的好处
外国买家越来越多地获得硬产权，并具有许多优势，包括更好的保护和更多关于前所有者的信息。
什么是 LMAP？
LMAP 代表土地管理和行政项目，是土地所有权最安全和透明的选择。
世界银行于 2002 年启动了 LMAP 项目，主要目标是使用高效的系统来注册财产并保护当地所有者。
通过使用高效透明的土地登记系统，该国可以避免过去经常发生的非自愿驱逐和土地掠夺问题。
在柬埔寨购买房产的流程
在购买房产之前，了解流程和不同步骤非常重要。
让我们来看看在二级市场上购买房产所涉及的不同步骤。
进行标题搜索
在房地产经纪人的帮助下找到合适的房产后，您需要进行产权搜索。
如前所述，重要的是要确保财产没有附加产权负担，并检查以前的所有者是谁。
联系当地社区委员会
除了检查财产的所有权外，还可以到当地议会询问有关该财产的更多信息。第一届社区委员会于2002年选举产生。简而言之，它由5至11人组成，负责基础设施建设、卫生服务和环境保护等方面的工作。
如果您是从公司（而非个人）处购买房产，请务必获取代表出售房产的公司行事的人的身份证明副本。
此人必须获得授权，可以将销售公司介绍给土地注册处。索取证明这一点的文件。商务部应该早就出具证明了。确保您收到此证书的真实副本。
支付定金
找到符合条件的房产后，您必须准备相当于房产价值 10% 的押金。
此时，您已经管理了流程中的大部分步骤。下一步是您和卖家前往土地登记处并领取交易所需的文件。
在可汗将您的名字转移到产权契据之前，卖方必须出示原始产权文件，称为契据。
一般来说，土地登记处需要一个月的时间来准备文件，签署并准备提交。
转让税的支付
收到土地登记处的文件后，您必须前往税务总局，由其负责支付转让税。
卖方将陪同您再次前往土地注册处签署购买合同。不要忘记带上您在支付转让税时收到的收据，因为我们会要求您出示。
大约 5 个工作日后，土地登记处会将最终文件发送给市土地局，后者将以您的名义签发所有权证书。
最多可能需要 3 周才能收到最终文件。
在柬埔寨购买公寓
一些投资者已设法通过当地公司或代名人结构获得和控制土地。
但对于外国人来说，最简单、最安全的选择是购买公寓单元或拥有公寓产权的商业地产。
永久业权公寓带有公寓产权，这意味着您将拥有该物业的全部所有权。
买公寓（condo）有什么好处？
首先，公寓由专业的物业管理公司维护。
您可以在世界的另一端，而有人可以毫无问题地为您管理租金和任何维修工作。更不用说公寓有 24/7 安全和许多外国人寻找的许多便利设施。
需要注意的重要事项：
- 租金收益率可能很高
- 您可以使用美元进行房地产交易
- 公寓比西方国家便宜得多
- 您完全拥有该单位，而无需承担风险合同的风险
一些老外有时会说到在柬埔寨买商业楼（店屋）的好处。尽管这些商业建筑的回报率比公寓高几个百分点，但大多数外国买家更喜欢公寓。
这类人往往住在较发达国家和城市的公寓里。他们根本不辜负他们的要求。
未来的发展将致力于公寓
柬埔寨政府正在迅速用新的公寓和商业建筑取代旧建筑。十年前的上海也出现了类似的转变。
彭博社的一篇文章在 2018 年提到了这一点：
“现在，一座在 1960 年代以法国殖民时期别墅和现代主义“新高棉建筑”而闻名的城市（金边）正在变得面目全非。在一个家庭年收入中位数仅为 $11,000 左右的城市，传统建筑正被昂贵的高层公寓所取代。”
未来的开发将致力于新的公寓、商业建筑和基础设施项目。我们在马尼拉、曼谷和胡志明市等地看到了同样的转变。
在柬埔寨获得房产贷款
外国银行很少向想在柬埔寨投资的外国人提供贷款，而且在当地几乎不可能获得贷款。
相反，绝大多数投资者用自己的资金购买房产。如果您需要融资，可能值得与房地产开发商交谈，看看您有哪些选择。
柬埔寨的房地产价格
柬埔寨以拥有亚洲最便宜的房地产市场之一而闻名。
黄金地段公寓的平均价格约为每平方米 2,000-3,000 美元，而新建豪华公寓的售价为每平方米 5,000 美元。您将能够以 1,000 美元至 2,000 美元的平均价格在边远地区购买房产，这与例如印度尼西亚的房地产价格一致。
但是，最好选择黄金地段的房产，以实现未来的资本增长。
根据柬埔寨最大的房地产机构之一 IPS Cambodia 的数据，2019 年的价格如下：
市中心
- 每平方米住宅用地：2,500 美元
- 每平方米商业用地：5,000 美元
- 一室公寓：120,000 美元
- 一居室公寓：150,000 美元
- 三居室公寓：350,000 美元
- 三卧室别墅：600,000 美元
城市外面
- 每平方米住宅用地：100 美元
- 每平方米商业用地：300 美元
- 一室公寓：40,000 美元
- 一居室公寓：60,000 美元
- 三居室公寓：120,000 美元
- 三卧室别墅：150,000 美元
柬埔寨财产税
虽然新加坡和香港等地的买家印花税处于历史最高水平，高达 20% 或 30%，但柬埔寨的房产税却相当低。
如果您在计划外的房地产项目中购买单位，您通常可以免交某些税款，例如资本利得税。
以下是迄今为止应缴纳的税费的摘要：
增值税
直接从开发商那里购买公寓时，需缴纳 10% 增值税。有时，开发商会在最终销售价格中包含增值税。
转让税
转让税为 4%，在您购买房产时支付。
财产税
物业税为 0.1%，每年缴纳一次。
不超过 25,000 美元的金额免税，因此您可以先扣除这笔金额。此外，政府将应纳税额乘以 80%，从而降低税负。
租金收入税
租金所得税为 10%，每年缴纳一次。
资产增值税
公司缴纳 20% 的资本利得税，并在出售财产时缴纳。
个人无需缴纳任何资本利得税。
在柬埔寨出租房地产
在柬埔寨租房不会有太多麻烦，当地的房地产经纪人可以帮助您寻找和管理租户。
原则上，这可以由帮助您购买房产的同一代理人完成，他将管理与租户的所有沟通。
租金收益
国际公司的租金上限很高，业主每月出租两居室单位高达$1,200至$1,500的情况并不少见。许多开发商提供有保证租金收入的项目，这可能非常有吸引力。
柬埔寨以该地区一些最具吸引力的单产而闻名，金边的单产通常达到 7-8%。
也就是说，通常缺乏关于租金收益率的公共统计数据，投资者和拥护者经常根据个人经验和/或口碑分享数据。
最佳购房城市
由于柬埔寨面积小、人口少，最吸引购房者的主要是三个城市。
金边
金边名列榜首是合乎逻辑的。金边是王国的神经中枢，拥有最多的外籍人士。
大多数跨国公司在那里开设办事处和工厂，旅游业正在发展。值得注意的是，金边严重依赖中国投资。
至于地区和街区，您应该对以下内容感兴趣。
金边
金边是金边金融区和主要银行机构的所在地。您会在这里找到主要的“本地”物业，但也出现了公寓，例如 Chateaudo Condominium、Aura Condominium 和 Sky Apartment。
由于其理想的位置，如果柬埔寨经济持续增长，我们将不可避免地看到更多公寓在该地区建造。
谨防投资于成熟和旧单位的风险。中国和当地的开发商将尽最大努力抢夺中央宝贵的土地。
这些公司将无情地扩张，政府在决定拆除旧建筑时几乎没有发言权，这几乎可以在一夜之间发生。
7 马卡拉
7 Makara 比 Daun Penh 便宜，位于首都西部，离河流也更远。
也就是说，随着咖啡馆、酒吧和商店的出现，我们看到了更多的商业活动。如果您正在寻找较低的房地产价格并且有更多的风险偏好，您应该会对 7 Makara 感兴趣。
西哈努克市
西哈努克城这几年名声不好，主要是前来聚会的游客大量涌入。
这不是真正应得的，这座城市拥有令人惊叹的美丽白色沙滩，但房地产价格却迅速上涨。
西哈努克城吸引的主要是中国投资者和游客，有人说这座城市是柬埔寨的下一个唐人街。
暹粒市
贡布和白马
贡布，同名省的首府和沿海城镇白马市位于柬埔寨南部海岸线上，西哈努克城以东，靠近越南边境。
这两个城市彼此靠近并且共享大部分相同的旅游景点和景点，尽管有些城市离一个或另一个城市更近。
这个柬埔寨南部地区正在迅速扩张，提供了投资房地产的绝佳机会，当然也包括 高尔夫和谐别墅和公寓项目。
来源： 亚洲地产总部
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