柬埔寨的房地产市场：表现如何？
亚洲前沿市场发展迅速。柬埔寨可以说是房地产投资者和希望创业的外国人的最佳国家之一。
自 20 多年前红色高棉解体以来，这个位于东南亚中心的小国在经济增长方面取得了巨大飞跃。
柬埔寨的房地产是利用该国当前增长的最佳方式。
在过去的 20 年里，柬埔寨没有经历过任何一年的经济衰退。它避免了 1990 年代的亚洲金融危机。它还忽视了 2000 年代初的技术泡沫，甚至比最近的 2008 年金融危机更持久。
没有所谓的抗衰退国家，但柬埔寨非常接近。原因是柬埔寨与许多前沿市场一样，对全球经济的依赖程度较低。
在 21 世纪，几乎每个国家都依赖于其他国家。如果中国、美国或欧洲生病，世界其他地方也会生病。
但极少数例外通常是不那么依赖外国资本的前沿市场经济体。
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投资者正在观望。
现在大多数投资者都忽略了柬埔寨，但情况正在迅速变化。三星、耐克、丰田等跨国公司正在柬埔寨繁华的首都金边开设分店。
在过去十年中，沙特王国的外国投资活动增加了超过 800%，而且似乎还在继续沿着这条道路前进。
制造业也正在经历令人瞩目的增长。主要是由于与中国相比劳动力成本较低，而中国对于该行业来说变得过于昂贵。
显然，这些因素对柬埔寨的房地产价格和整个国家的经济都是有利的。
柬埔寨的巨大潜力正在发挥作用，投资源源不断地涌入。但存在一个问题。经常在国际公司赚取六位数薪水的高薪外籍人士很难找到符合他们标准的公寓。
首都是最具吸引力的城市。
金边市中心的几个地区缺乏优质的外籍人士住房，尤其是在金边、桑园区和 7 Makara 等城市的中西部地区。
这意味着可以购买相当旧的公寓，对其进行翻新，然后出租或转售。
即使到了2020年代，$50,000仍然可以在柬埔寨购买房产。在装修工程中增加 $20,000，然后在转售市场上估价超过 $100,000。
随着该国中产阶级的活动、建设和增长，一些中等城市，如贡布和西哈努克城，正在蓬勃发展。
这些二线城市几乎没有外国投资活动。但他们将不可避免地在未来十年看到一些。先行者总是处于最佳位置。
无论如何，柬埔寨是亚洲房地产投资最令人兴奋和最不为人知的地方之一。
外国人可以在柬埔寨购买房地产吗？
柬埔寨不仅允许外国投资，而且可能比东南亚其他任何地方都更鼓励外国投资。拥有 100% 外国所有权的几乎任何类型的企业都很容易成立。
一年多次入境签证费用为 $250，仅需几天即可获得。持长期签证在柬埔寨生活既简单又划算。
对于购房者，外国人可以直接以自己的名义拥有公寓产权。但公寓产权不适用于土地或公寓。普遍的共识是新公寓价格过高。
最优惠的价格通常出现在殖民时代遗留下来的旧公寓或房屋中。具有开发潜力的地块也为积极的投资者带来希望。
然而，对于这两种类型的房产来说，事情变得复杂起来，因为除了公寓单元外，外国人不能直接拥有任何东西。
您必须与柬埔寨公民签订由多种合同强制执行的任命协议，或者组建柬埔寨土地控股公司。
土地控股公司在法律上更安全，但需要每年支付许可费和每月纳税申报表。
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硬地契与软地契。
除了公寓产权，柬埔寨房地产市场的另一个独特之处是“硬产权”和“软产权”之间的区别。
这两种类型的所有权都赋予您合法的永久业权地位，并且必须由柬埔寨人或公司持有。
但是，硬职称和软职称之间存在一些重要差异。硬产权在国家政府的土地登记处登记，并为业主提供无可争议的权利。所谓的“软产权”是通过地方当局注册的。至少在理论上，软标题不如硬标题“可靠”。
实际上，柬埔寨有超过 90% 的房产拥有软产权，并作为政府认可的所有权合法证明。软倾斜足够强大，几乎所有当地银行都会接受一个作为担保贷款的抵押品。
大多数柬埔寨人甚至更喜欢软产权契约，因为转让费要低得多。此外，与中央政府相比，地方当局的处理时间要少得多。一切都可以在几天内完成，而不是几个月。
柬埔寨的房产税是多少？
年度财产税为市值超过 100,000,000 高棉瑞尔（约合 $25,000）的财产的 0.1%。不用说，柬埔寨的年税很低，而且往往根本不用交。
居民的租金收入税为 10%。对于非居民，租金收入按 14% 的较高税率征税。可以应用可以显着降低费率的各种扣除。
未使用的土地每年以其市场价格的 2% 的相当高的税率征税。
因此，如果不缴纳不合理的税款，就不可能在柬埔寨“储备土地”。
购买的土地必须立即开发并尽快用于创收。
如果你和当地人交谈，你会发现他们中的大多数甚至都没有在税务系统登记。因此，柬埔寨很少或根本没有执行这些税收。
这绝不是不向他们付款的建议。它只是对现实的陈述和对当地做法的概述。
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尽职调查。
话虽如此，使用常识是件好事。房地产投资者通常会聘请律师与邻居交谈并检查土地登记处。他们还将确保财产的卖方是真正的所有者并且没有产权负担。
值得注意的是，世界银行已经启动了土地管理和行政项目（LMAP）。该计划正在资助全国范围内全面且完全数字化的土地登记处。
缓慢但肯定地，通过这一举措，柬埔寨的所有土地将从软产权转变为公认的硬产权。软文全部免费转换，不复存在只是时间问题。
您可以在其他网站上阅读有关“土地所有权与非土地所有权”的内容。这两个头衔之间的主要区别的概念主要是柬埔寨侨民社区的发明。
有些人错误地声称软产权不“安全”。他们会通过询问当地专家并检查银行接受什么作为抵押品来发现其他情况。
在柬埔寨购买房地产安全吗？
一句话，是的。如果处理得当，外国人享有对其财产的完全所有权和控制权。
尽管如此，与邻居交谈并查看土地办公室的公共记录仍然很重要，尤其是对于软产权财产。确保您购买的房产没有其他索赔。
尽管很少见，但人们有可能出售已抵押或有其他争议的财产。谨慎行事很容易避免这种情况。
同样重要的是要记住，外国人不能以自己的名义合法地暂时或永久拥有财产，只能通过公寓所有权。
如果您不希望成立房地产控股公司，您唯一的选择是寻找当地候选人以您的名义持有该物业，并通过多份合同约束他或她。
这需要律师的协助。
柬埔寨房地产投资的最佳地点
柬埔寨人口刚刚超过 1500 万。也就是说，有许多城市出于各自的原因成为购买房地产的绝佳地点。
一些城市，如柬埔寨的首都和最大城市金边，由于非常明显的原因而受欢迎。西哈努克城和暹粒等其他城市则因其游客人数的快速增长而吸引了投资者。
还有像波贝和马德望这样的中等城市，我们预计由于快速城市化和人口增长，房地产价格将上涨。
这些城市的外国投资者活动要少得多。但他们可能比该国其他任何地方都能从经济繁荣中获益更多。
金边
金边人口超过 300 万且增长迅速，是增长的中心。大多数情况下，任何具有商业或政治重要性的事情都发生在首都。
东南亚的旅行者和长期居民会告诉您，金边让人想起大约 30 年前的曼谷。
今天，曼谷是一个拥有 1600 万人口的现代化大都市、区域商业中心和全球游客最多的城市。精明的投资者应该注意。
虽然很多人都在新加坡或曼谷购买房地产，但也许投资“下一个曼谷”或“下一个新加坡”会产生更好的回报？
金边有很多东西可以满足任何游客的需求——从地道的法国美食到赌场和街头市场。这座城市的寺庙是世界上最华丽的寺庙之一，仅次于其不断发展的金融区的规模。
- 金边
Daun Penh是金边最中心的地区。它是城市的中央市场和主要商业区、许多政府办公室、河滨和塔山寺的所在地。
我们认为这是柬埔寨首都三个地区中有望实现最长期增长的第一个地区。
金边海滨拥有一些最高的房地产价格，不仅在金边，而且在整个国家。当然，房地产价值仍然只是曼谷或西贡河畔公寓的一小部分。
在西边，金边最高的建筑位于金融区，还有更多正在建设中。 110 号街是 CBD 的焦点，有时会有公寓出售。它们有可能在未来以高价出售给大型开发商。
城市的这一部分不会保持原样太久。办公楼和购物中心取代剩余的殖民地公寓只是时间问题。
- 占卡蒙
Chamkar Mon 位于市中心的南部，享有金边一些最高档的住宅区。
被称为“BKK”（特别是 BKK1、BKK2 和 BKK3）的地区以其大型别墅、众多豪华餐厅和顶级国际学校而闻名。
BKK 也是市中心最大的购物中心 Aeon 1 的所在地。 Chamkar Mon 正在成为金边最受追捧的生活和购物区。
Chamkar Mon 还拥有柬埔寨最大的赌场。甚至香格里拉等酒店品牌也正在进军该城市的这一地区，并利用旅游业的繁荣。
- 7 马卡拉
7 Makara 在 Daun Penh 和 Chamkar Mon 以西，离海岸较远，不像其他两个那样位于中心（或价格昂贵）。一些人预测，随着城市化的继续，金边未来的大部分扩张将发生在这个地区。
许多零售商已经开始在这里开店。 Cold Stone Creamery、Burger King 和 Krispy Kreme 等国际品牌都在这里开店。
你可以很容易地看出为什么 7 Makara 很可能在未来十年内被市区吞没。这将推高市中心的价值。
7 Makara 以西的一些房产也有潜力。考虑看看靠近金边机场的 Tuol Kouk 和 Por Senchey 社区。
暹粒市
吴哥窟是世界上最大的宗教建筑。今天，它也是亚洲最受欢迎的景点之一，每年吸引超过 200 万游客。暹粒位于吴哥窟边上，是柬埔寨第二大城市。
这座城市自然会受益于柬埔寨旅游业的蓬勃发展。该市的机场刚刚完成重大改造。它需要它，因为入境人数每年增加约 10%。
市中心及周边地区有许多公寓。因此，您的第一个想法可能是创建一家餐厅或酒店以利用旅游热潮。
但是，如果您不住在柬埔寨，这将非常困难，而且可能也不是在暹粒投资房地产的最佳方式。
相反，暹粒地区是迎合当地中产阶级市场的绝佳场所。随着旅游业的发展，越来越多的高棉人进入旅游业。
其中许多工作都在暹粒，按照当地标准，薪水很高。因此，丰富的就业机会意味着可以租给柬埔寨正在崛起的中产阶级。
然而，除了极少数例外，市中心是外国人可以拥有住宅单元的唯一地区。
城外多为土地和房屋。但对于不介意复杂的产权结构和开发工作的投资者来说，这些都是不错的选择。
西哈努克市
西哈努克市距离金边有四个小时的车程，拥有亚洲最好的海滩。他们大多不为人知，而且通常不是很受欢迎。
这很可能很快就会改变，事实上已经发生了。中国对外投资的繁荣使西哈努克城的房地产价格在 2016 年至 2018 年间翻了一番。
西哈努克城仍然拥有亚洲一些最便宜的海滨和海滩景观房产。有可能找到每平方米不到 $30 的海滨土地。
一旦离开沿海地区向东行驶，西哈努克城就不是很有趣了。即使在这里，也有长期的增长潜力。柬埔寨的所有主要房地产市场都在迅速发展。
马德望
作为发展中城市的完美典范，马德望地理位置优越，位于柬埔寨最重要的稻米生产省份的中心。几个世纪以来它一直是商业中心，并且仍然是金边和泰国之间的门户。
柬埔寨的人口和影响力正以西方世界罕见的速度增长。尽管今天它是一个人口刚刚超过 1500 万的小国，但预计到 2035 年其总人口将超过 2000 万。
受益于城市化的往往是中小城市，因为它们起点较低。在欠发达的城市，你可以“无中生有”，这在首都是做不到的。
在大多数情况下，马德望市中心是该市唯一一个外国人可以轻松购买房产的地方。郊区有一些吸引人的房子，而郊区有物有所值的土地。
但是，这两种选择都需要创建一家土地公司。此外，您必须立即开发任何未使用的土地，以避免每年为其价值缴纳 2% 税。
波贝
波贝与马德望相似，靠近泰国边境（事实上更近）。它是一个二线城市，将受益于持续的区域贸易和城市化进程。不同之处在于，赌博对波贝经济的贡献远远超过农业和市场。
在泰国，跨境赌博是非法的。当然，许多泰国人都想赌博，而波贝是距离曼谷最近的可以赌博的城市。
成群结队的中国游客越来越多地选择柬埔寨而不是澳门进行赌博冒险——这对波贝的经济起到了重大推动作用。
随着人口的增长，城市的边界也在不断扩大。从长远来看，预计波贝中央核心区边缘的房地产投资会增值并表现良好。
该市在市中心北部/东北部的郊区也有许多公寓和房屋。如果您愿意关注和管理它们，其中许多可能是一项不错的投资。
如何在柬埔寨进行装修工作
在柬埔寨通过房地产赚钱的最佳方式通常是购买未装修的公寓，然后花钱对其进行维修并使其达到现代标准。
但是，如果您正在进行装修工作，则需要承包商。让我们面对现实：在发达国家很难找到诚实的承包商，更不用说在发展中国家了。
亚洲发展中国家的承包商并不总是符合国际标准，或者他们可能只是想敲诈你。
根据参考资料和当地联系人找到承包商至关重要。柬埔寨有诚实公平的承包商。但你绝对必须认识合适的人，并对当地市场有很好的了解。
请注意，如果您在柬埔寨购买店屋的上层，您就拥有建筑物的屋顶，并且通常有权在其上建造。但是，您必须获得学区的批准。
柬埔寨房产中介招聘
对于那些刚接触柬埔寨房地产业务的人来说，使用房地产经纪人是必不可少的。这是另一种在前沿市场有时达不到国际标准的服务类型。
不太可能在金边、暹粒或西哈努克城以外找到优质的代理商。这是因为当地人在柬埔寨并不真正使用房地产经纪人。高棉人通常通过当地圈子和口口相传寻找待售房产。
如果您是外国人，房地产经纪人只会简化流程。对于大多数投资者来说，通过柬埔寨的房地产经纪人可能是个好主意。除非你会说高棉语并且不介意与当地官僚机构打交道。
还应注意，如果您使用代理，某些属性将不可用。不管方便与否，许多高棉人更喜欢自己推销他们的房产，并节省 3% 的销售价值。
当您通过房地产经纪人在柬埔寨购买房产时，卖家通常会支付全额经纪佣金。
因此，许多“已登记”的公寓只是在外面用高棉字符标记，说明该物业正在出售，并附有联系电话。
这些机会需要会说或认识会说高棉语的人。尽管如此，一些最划算的交易还是通过骑着摩托车到处走走并对待售房产做笔记来达成的。
也就是说，柬埔寨最好的房地产经纪人提供有价值的服务，特别是对于新移民和外行。
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关于柬埔寨房产的其他须知：
柬埔寨法律的规则不一定适用于实践。本指南中的一些建议可能并不适用于所有人，或者可能比最初看起来更细微。
例如，软产权的转让是在地区层面而非国家层面进行的。因此，流程和时间表因您购买房地产的地点而异。
许多“区长”以官僚作风而臭名昭著，索要贿赂除非您等两个月才能转移所有权。偶尔，您可能会遇到一个小问题。但通常人们会主动提出“解决”小问题。
值得一提的是，美元是任何小额（少于几美元）购买的首选货币。这对于熟悉柬埔寨的投资者来说是显而易见的，但对于不熟悉的投资者来说可能是新信息。
购买以美元计价的房地产是在柬埔寨投资房地产的一个积极而独特的方面。
不管您对美元的未来有何看法，以美元计价您的财产比大多数其他亚洲货币要好得多。由于通货膨胀，一些货币，如印度尼西亚卢比和越南盾，多年来表现不佳。
在柬埔寨购买房产是一项好的投资吗？
这不是通常的投资建议。但这正是柬埔寨房地产具有如此潜力的原因。简单地说：你可以通过投资尚未被外资和大型投资公司入侵的前沿市场而获益。
彭博社或 CNBC 等主流媒体当然不会过多谈论柬埔寨。这是一件非常好的事情。虽然其他人甚至还没有发现柬埔寨，但其 GDP 继续以每年超过 7% 的速度增长。
与此同时，您可以在金边市中心以每平方米略高于 $1,000 的价格购买房产。这与巴基斯坦卡拉奇和孟加拉国达卡等欠发达首都的价格大致相同。
每平方米 1,000 被认为是房地产价格的全球“底线”，价格不太可能跌破这一水平。
柬埔寨经济整体上对城市化率和人口增长等内部因素的依赖程度，甚至超过了全球经济的变幻莫测。中产阶级的崛起对任何访问金边的人来说都是显而易见的。
全国各地正在建设新的道路、港口和其他基础设施。经济多元化的进程仍在继续。被低税收和商业友好性所吸引的大型跨国公司正在搬进来，并带来高薪的外籍人士。
更重要的是，这个曾经因红色高棉暴行而伤痕累累的国家不仅在前进，而且在向前飞跃。柬埔寨最好的日子就在前面。
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